去年3月是針對樓市調控、穩定預期的大政策，今年3月則是涉及市場交易的貼心小細節。繼買賣雙方二手房合同正式版發布后，北京市住建委昨晚一連發布三個涉及房屋中介的文件，意在規范二手房市場，首次明確了存量房出售、承購經紀服務關系，明晰了房地產經紀機構與房屋買賣當事人權利與義務。
三個文件均將在4月15日開始執行。根據文件內容，二手房中介服務收費標準由委托和受托雙方，依據服務內容、服務成本、服務質量和市場供求狀況協商確定；服務費用由誰支付并沒有明確要求，也是由交易當事人自行約定的。
中介費收費標準協商解決
除了《關于加強北京市房地產經紀機構備案及經營場所公示管理的通知》，這次還發布了《北京市存量房屋出售經紀服務合同》《北京市存量房屋承購經紀服務合同》示范文本。
“出售合同”是指二手房賣家與房屋中介簽的合同，“承購合同”則是買家與房屋中介簽的合同。這也就是說，從4月15日開始，北京的二手房買賣雙方將分別單獨與中介簽訂合同。
記者從多家中介了解到，此前已經有中介與買賣雙方簽訂合同或協議的做法。但對比發現，這次官方正式版內容上更全面和規范。
特別是在中介費問題上。出售和承購合同中，均標注了“服務費”一項。這是否意味著中介費收取上會有新嘗試？此前天津有中介已經嘗試買賣雙方共同承擔，北京是否跟進？收費標準如何確定？
從目前市場交易習慣來看，經紀服務費用主要由買方承擔。“對經紀服務費用由誰支付并沒有明確要求，是由交易當事人自行約定的。”北京房地產中介行業協會會長李文杰對此解讀，按照《房地產經紀管理辦法》規定，同一宗房地產經紀業務只能按照一宗業務收取傭金，不得向委托人增加收費。因此，經紀機構分別與委托人簽訂出售與承購合同，無論經紀服務費用是由雙方共同支付還是由其中一方支付，經紀機構都不能增加收費。
至于收費標準，李文杰說，國家和北京市規定房地產經紀服務費實行市場調節價管理，收費標準由委托和受托雙方，依據服務內容、服務成本、服務質量和市場供求狀況協商確定。因此，在合同范本中，也并沒有明確固定一個標準，而是留由交易中協商。
買賣方“串單”也得支付中介費
需要提醒買房人與賣房人的是，即使委托后沒有 更 終與該中介達成交易，也可能要支付相應的中介費，這在合同范本中通過“違約責任”列了出來。
對于買房人而言，已經放棄同時委托其它中介買房的權利（獨家委托給某家中介），但在委托期限內卻又通過其它中介買了房；買房人拒絕與所委托中介介紹的賣房人簽成交合同，但在委托期屆滿后約定時間內又與該賣房人自行成交；買房人拒絕與委托中介介紹的賣房人簽成合同，但在委托期屆滿后約定時間內又通過其它中介與該賣房人成交，都需要按照合同約定向委托中介支付中介費。
對于賣房人而言，已經放棄委托其他中介賣該房屋的權利（獨家委托給某家中介），但在委托期內又通過其他中介賣了該房屋；已經放棄自行出售的權利，但在委托期限內又自行出售房屋；已經拒絕與委托中介介紹的買房人簽署成交合同，但在委托期限屆滿后約定時間內與該買房人自行成交的；已經拒絕與委托中介介紹的買房人簽訂成交合同，但在委托期限屆滿后約定時間內，又通過其他中介與該買房人成交，如果委托中介方有證據證明房屋買賣成交與其提供的存量房屋出售經紀服務有直接因果關系的，都需要按照合同約定向委托中介支付中介費。
受虛假信息侵害可解除合同
根據兩份合同列出的違約責任，如果買方或賣方所委托的中介方因隱瞞、虛構信息侵害買方或賣方利益的，中介方面應當退還已收取的房地產經紀服務費并依法承擔賠償責任，買方和賣方也有權單方解除合同。
但如果買方或賣方提供虛假的房屋情況和資料的，中介方也有權單方解除合同。
此外，合同范本也都明確，因不可抗力不能按照約定履行合同的，根據不可抗力的影響，可以部分或全部免除責任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應當及時告知另一方當事人。
存量房出售和承購經紀服務合同示范文本將與前期發布的《存量房屋買賣合同》示范文本一并推廣施行，自2018年4月15日起正式推行使用。
市住建委負責人此前介紹，自去年3月份以來，共有532家違規經營的中介機構被注銷備案，351家違規經營的中介門店被關停，240家門店自行關停，對市場違法違規行為形成了有力震懾。
“如果說去年對房地產中介行業來說是‘執法監督年’，那么今年將會成為‘制度建設年’，政府部門對房地產經紀行業的服務監管將向縱深化、精細化和長效化方向持續推進。”中央財經大學法學院院長尹飛表示，今年市住建委會同相關部門連續出臺的政策文件，通過完善政策法規、加強體制機制建設，引導合同示范文本使用等，全面加強了對中介機構“治本”的管理。
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