二套房“認房又認貸”,普通自住房的首付不低于60%,非普通自住房的首付不低于80%……今年升級的調控政策大幅提高了購房人換房的門檻，但卻不妨礙換房需求繼續擔綱市場成交主力。房產中介研究院的一份報告顯示，改善性換房已經成為市場主力和“新剛需”，并且這種趨勢將長期延續。也正是因為這些換房人群，北京二手房市場也呈現一些新特點。
限得住的首付 限不住的需求
政策堵住了炒房的空間，但也阻止了不少購房人的換房計劃。原本賣掉原有的房子，還清貸款后還可以湊齊首付，但首付比例的調整，徹底改變了這一局面，二手房市場也因此在4月之后迅速轉冷。
雖然前三月二手房的成交量創造歷史新高，但全年成交量卻出現了腰斬。據中介市場研究院數據統計，截至12月20日，2017年北京全市二手住宅共網簽131761套，較2016年同期下降50.3%。
全年成交量腰斬，但換房改善的需求卻沒有因政策而消失。經歷了大半年的政策緩沖期，換房客戶正在回到市場。有購房人就表示，“住不下”、“住不好”是實際存在的問題，只要能夠得上，換房勢在必行。
房產中介研究院關于《2018年房地產市場和行業展望》的報告中顯示，根據中介樓盤字典數據，北京存量住房套數約為750 萬套，套均2 間房，對應的常住人口超過2170萬，按照“一人一間”的標準，剛性的住房缺口達到600 萬間，北京的住房供應缺口依然較大。二是結構錯配。北京市存量住房存在樓齡偏大、居住體驗差的問題。北京全市存量房屋中樓齡在10 年以上的房子占比達76.7%，20 年以上的房子占比達38.6%，房子老、體驗差，改善性換房需求仍然是支撐二手房市場的長期力量。
換房成為新剛需 遍地都是連環單
戶型升級、環境升級、區域升級……換房購房人需求各有不同。鏈家研究院分析認為，在消費升級的時代下，品質居住成為一種新剛需。首先，換房的實質是人在不同生命周期里對居住環境的選擇，是生命周期進行到特定階段后的必然結果；其次，人口的流動帶來大量換房需求，這種流動表現為從農村到城市的換房、城市間和城市內部的換房； 更 后，換房也是消費升級時代的必然結果。
根據房產中介研究院對與市場交易主體密切接觸的職業經紀人的調查顯示，全國層面的市場中改善性換房群體 更 多，占比達到46.7%。分城市看，超過一半城市的換房占比超過40%，其中北京換房占比 更 高，為67%，改善性需求已成為主流。
改善性換房占比的增加帶來的是連環單占比的上升，重點城市的經紀人接觸到的換房比例較高，北京 更 為顯著，有77% 的經紀人接觸到連環單。
改善性換房已經成為市場主力和“新剛需”，這是一個趨勢性變化，未來也將會持續。作為市場的新主力，換房也將在未來持續影響市場的變化趨勢。
而在政策上，未來對改善需求也有望越來越友好。12月23日，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會議上表示，明年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。
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