一、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在美國地位相對較高，千萬別想成和中國的房地產(chǎn)中介一樣。有數(shù)據(jù)表明，90％的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都有大學(xué)學(xué)歷，20％的更有私人助理。在美國房產(chǎn)市場較為景氣的年份，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入也較為可觀。隨著工作年限、經(jīng)驗，當(dāng)然最重要的是人脈的積累，美國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入也水漲船高，從業(yè)多年的經(jīng)紀(jì)人的年薪比醫(yī)生、大學(xué)教師等還高，需要當(dāng)?shù)厝嗣}積累所以美國房地產(chǎn)中介不能輕易換地方。
和國內(nèi)不同的是，美國房地產(chǎn)中介不像更像律師和房地產(chǎn)代理人，對美國經(jīng)濟影響很大。據(jù)說美國GDP大約有20％是由房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的，原因是美國人喜歡搬遷，喜歡不斷地?fù)Q房子，存量房更換量非常大，所以房地產(chǎn)交易盛行，而中國人主要青睞的是增量房就是一手房，當(dāng)然，美國有很多房子是翻新和重建房，但是總體占比不大，想想次貸危機引起的房產(chǎn)公司破產(chǎn)潮還有房貸斷供影響，所以存量房交易一直居多。
在美國，通常賣家會委托一家中介。簽訂委托協(xié)議后，這家中介的某位員工就成了你的全權(quán)代理一一房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他(她)會（很多是小工作室經(jīng)紀(jì)人自己自費）為這套房子印刷出非常精美的銅版紙介紹，里面包括了房屋各種信息：地址、優(yōu)勢、面積、房型圖、價格、地稅、管理費等等，同時還附了自己的聯(lián)系方式和照片，國內(nèi)全權(quán)代理稍微復(fù)雜，需要到公證機構(gòu)簽訂代理委托，并指明具體事項內(nèi)容，否則無效，而且國內(nèi)不管是中介還是客戶目前難以實現(xiàn)這點，不同中介公司難以房源合作，互相詆毀和中傷，而業(yè)主也樂于多家放盤，看哪家更加賣力，讓中介互相比拼，結(jié)果在價格一般的情況下導(dǎo)致房源被冷處理，或者騷擾電話不斷，都是中介虛報客戶磨價的。同樣，買方也需要找一位專屬房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，一般是幫你搜集各種房源，幫你預(yù)約看房，但是國內(nèi)目前沒有專屬買房經(jīng)紀(jì)人，一般買家都是每個中介機構(gòu)找一個人咨詢，結(jié)果中介之間相互搶客，導(dǎo)致騷擾電話不斷而且很多虛假套路出現(xiàn)，劣幣驅(qū)逐良幣，手段勝過服務(wù)，反而使得房地產(chǎn)中介口碑和專業(yè)素養(yǎng)變差。不管是新房還是二手房，買方與賣方基本都不直接見面，由雙方的經(jīng)紀(jì)人出面，彼此互相博弈。可以說，美國的房地產(chǎn)交易85％是通過經(jīng)紀(jì)人公司服務(wù)完成。據(jù)保守估計，美國大約有100萬人從事房地產(chǎn)這一職業(yè)。
二、中國的買賣雙方與中介，更像商家與客戶的關(guān)系，而美國的客戶和經(jīng)紀(jì)人則是信托關(guān)系，有點像律師和自己的代理人。為自己的被代理人贏得買賣交易的勝利，是每個經(jīng)紀(jì)人的最終目標(biāo)，因為只有獲得一場場交易上的成功才可以為你帶來好的職業(yè)生涯和口碑。我的一位朋友想在紐約買房，第一次看房未果，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人并未露出絲毫不滿。中途回國期間，他也沒有收到越洋電話狂轟濫炸，而是感覺需要的時候經(jīng)紀(jì)人一直在為他服務(wù)，這讓他的美國置業(yè)過程顯得愉悅很多。得益于住房資源共享系統(tǒng)美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展在很大程度上得益于這個系統(tǒng)。
三、住房資源共享系統(tǒng)的建立，首先提高了經(jīng)紀(jì)公司的傭金比例。早年傭金一般在2％左右，和中國很像，原因是當(dāng)時經(jīng)紀(jì)公司提供的服務(wù)比較少，房源也比較少。共享系統(tǒng)出現(xiàn)之后，房源逐漸地增加，而且服務(wù)也變多了。很多都有售前裝飾（就是簡裝和清潔，適度美化房屋，費用不會太低）傭金比例也在不斷地增加，如今已經(jīng)達(dá)到了6％。不過，6％的傭金標(biāo)準(zhǔn)會根據(jù)銷售房產(chǎn)的類型進行調(diào)整，各州之間也有點區(qū)別。通常，獨棟獨立住宅的傭金率為3％一8％；大型商業(yè)地產(chǎn)所收取的傭金費則較低，為3％一6％；未開發(fā)的土地，則高達(dá)6％一1O％。經(jīng)紀(jì)人完成業(yè)務(wù)后，房地產(chǎn)機構(gòu)收取傭金，經(jīng)紀(jì)人可得到傭金的50％一90％，具體比例由雙方共同協(xié)議確定。需要指出的是，紐約的房屋交易，中介費由賣方出，而買賣雙方的中介都能一起分成，且他們持牌公司也要分走其中的一半。以成交一套i00萬美元的公寓為例，可能中介個人到手金額為1萬美元左右。
人手一冊“買樓指南”住房資源共享系統(tǒng)建立之后，給買樓的人、賣樓的人省卻了一個很大的麻煩：因為傭金固定了，剩下來就看樓本身價格合適不合適，服務(wù)質(zhì)量滿意不滿意了。在房源共享的前提下，賣樓的廣告也是共享的。每個月，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)把手頭的樓分類，出版一本大概260頁彩色的手冊，叫做《買樓者指南》，放在超市出口等地方，大家可以隨便拿，租房同樣如此。這是最簡單的方法，價格一目了然，大家都知道傭金是6％，所以很容易計算貸款多少、首付多少，順便說下國內(nèi)目前也有很多印刷的，但是材質(zhì)普通都是黑白的，而且很少有愿意和便利店超市合作的，主要還是中介公司很多確實投入不高，但是分成要求嚴(yán)格，中國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人個人去談又門檻不夠，房源也不夠，而且成本高，目前中國傭金是2%，而提成只有3成不到，故而中介寧愿自己去地鐵和超市發(fā)傳單，但這套做法其實看得人很少，定時不如定點發(fā)放。
四、美國的看房流程也很規(guī)范，各個州、各個區(qū)域都有住房資源共享系統(tǒng)，經(jīng)紀(jì)人只要繳了會員費，都可以使用。當(dāng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人拿到賣房合同后，必須在三天之內(nèi)把詳細(xì)的房屋信息輸入到系統(tǒng)里，然后把房門鑰匙放在一個電子鑰匙盒里并掛在門外。當(dāng)買方經(jīng)紀(jì)人帶客人看房時，根據(jù)共享系統(tǒng)上每棟房子的具體要求，用一個指定密碼的電子鑰匙，就可以打開鑰匙盒取出鑰匙。而且在打開鑰匙盒的一瞬間，賣方經(jīng)紀(jì)人就會收到一封電子郵件，得知是誰在什么時間來看過房。由于市場上多數(shù)都是二手房，即使賣主還住在屋里，拿鑰匙也一定要事先預(yù)約，決不可以輕易開門。值得一提的是，美國的中介帶你看房之前，做的第一件事是帶你去見房地產(chǎn)律師。在紐約地區(qū)，凡簽署地產(chǎn)買賣合約、經(jīng)辦過戶手續(xù)一定要經(jīng)過律師。買賣雙方均由律師代辦所有手續(xù)。如果買家需要貸款，則貸款銀行也派律師參與過戶手續(xù)。據(jù)說，除紐約外，其他大部分州都不要律師經(jīng)辦。國內(nèi)主要中介只有在打官司時候會有律師出現(xiàn)，其他時候基本就是靠流程管控，但是缺乏對員工合理的培訓(xùn)和保障具體還是有很多瑕疵。
五、想當(dāng)中介要通過FBI調(diào)查美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般分為經(jīng)紀(jì)人、銷售員和伙伴經(jīng)紀(jì)人三類。經(jīng)紀(jì)人是指為收取服務(wù)費而代他人從事房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等服務(wù)的個人、公司、商行等。銷售員是在經(jīng)紀(jì)人的名下協(xié)助經(jīng)紀(jì)人為經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的個人。銷售員不能單獨執(zhí)業(yè)，只能在經(jīng)紀(jì)人手下工作。伙伴經(jīng)紀(jì)人是指具有經(jīng)紀(jì)人資格但自己不單獨開業(yè)，而選擇在另一個經(jīng)紀(jì)人的名下從事銷售員工作的經(jīng)紀(jì)人。
在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實行考試發(fā)牌制度，這是美國最重要的一項房地產(chǎn)考試制度，所有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的經(jīng)紀(jì)人或法人都要取得房地產(chǎn)牌照后才能從事經(jīng)營活動，取得執(zhí)照就叫做“執(zhí)照地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”。沒有執(zhí)照營業(yè)是非法的，后果很嚴(yán)重。以德克薩斯州為例，從事房地產(chǎn)這一工作之前，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要學(xué)習(xí)完成6門學(xué)科、180時的課堂學(xué)習(xí)。其中包括：現(xiàn)代房地產(chǎn)學(xué)，德州房地產(chǎn)法、代理法、合同法、房地產(chǎn)金融，以及相關(guān)法令頒布的合同。學(xué)校課程完成后，經(jīng)歷4小時的全國和地區(qū)的考試合格，通過美國聯(lián)邦調(diào)查局的背景調(diào)查，簽約經(jīng)紀(jì)人公司才頒發(fā)執(zhí)照。之后必須經(jīng)過四年以上實踐工作才可以獲得經(jīng)紀(jì)人資格。為保證專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員每年還必須參加考試接受再教育，執(zhí)照每兩年申請重新?lián)Q發(fā)。國內(nèi)大部分中介都是銷售員，沒有相關(guān)的法律法規(guī)和專業(yè)知識培訓(xùn)，很多公司都是短平快，流失率很高，而且傭金流程不透明，對中介表現(xiàn)極為嚴(yán)苛，中介難以表現(xiàn)專業(yè)性也提不起熱愛，所以國內(nèi)中介被譽為看房機器。
