在相同的政策背景下,二手住宅市場成交呈現出前高后平穩的發展態勢。據廣州市住建委網站公布數據統計,2017年前十個月二手住宅共成交115905套。在一手住宅供應減少以及價格高企的市況之下,購房需求逐步流向二手房市場,帶動一二手成交占比出現變化:2015年廣州一二手房成交占比為7:3;2016年全市二手房成交套數首超一手房,比例為47:53;而2017年前十個月二手成交量已明顯超過一手,一二手成交占比變為4:6。
合富研究院高級分析師梁燕明表示,天河、海珠、荔灣、越秀、白云等區域以二手住宅成交為主力的格局經已成型,2018年這些區域的二手交投活躍度有望仍超過一手。中心城區樓價高企的現狀,將導致剛需外溢到外圍區域購房的趨勢進一步明顯。隨著軌道交通的延伸,花都、黃埔、南沙等區域的二手房市場發展有望提速。
中心區二手房成樓市成交主力
據廣州市住建委網站公布數據統計,2017年前十個月海珠、越秀、白云這三個區的二手住宅成交量分別為16639套、12771套和13749套,區域內樓市成交當中,二手房占比均超9成以上,而2017年前十個月天河、荔灣兩區的二手住宅成交量,分別為12841套和9370套,二手房成交占比也高達8成以上。
從2017年前十個月二手住宅成交情況來看,花都、黃埔等受到新地鐵線路途經利好的區域,二手住宅交投熱度均有所增加。據廣州市住建委網站公布數據統計,花都、黃埔兩區在2017年1-10月的二手住宅成交量分別為11256套和3799套,均已超過2016年區域全年成交總量。
入市門檻提高,購房者縮減面積應對
據合富大數據統計,2017年前十一個月廣州二手住宅市場中成交個案的購房總價段分布與2016年差不多,超過七成的個案購房總價落在300萬元以內,其中,總價在150萬元以內的低價房源依舊 更 受購房者青睞,成交占比達38%。
在調控加碼和實際利率上升之后,購房者的入市門檻有所升高,為了能盡快實現購房計劃,有部分購房者在購房面積和戶型上作出讓步,令中小戶型物業更受市場青睞。數據顯示,2017年前十一個月面積在90平方米以內的物業成交占比達61%,較2016年的54%增加7個百分點。在戶型的選擇上,1房和2房均較以往更受歡迎。
年底二手房交易難度增大
在全年二手房成交完勝一手房的同時,到了年底,在廣州調控政策“加強版”實施達九個月之后,本地二手房市場的交易活躍度也明顯下降。無論是安居客、58同城等個人房源放盤比較多的網絡平臺,還是大型的連鎖中介都顯示,年底二手房的放盤量增加。廣州鏈家的數據顯示,年底,新增掛牌房源量緩慢增加,而同期的新增有效客戶量則逐步縮減,整體“新增客盤比”從高峰期的2.78:1下降至12月的1.04:1。與此同時,經紀人“帶看成交客次”(帶多少臺客戶看房才有機會成交)的監控指標也呈現嚴峻態勢,2017年3月該指標值為16.4,即經紀人平均帶16臺客戶看房,便有機會促成一宗買賣交易。而到了12月,該指標值為33.1,經紀人需儲備數量翻倍的客戶量,在成功約出客戶看房后,才有機會達成交易,其所付出的帶看成本明顯增加。
在這種情況下,仍有機會入市的準客戶,對看中物業的壓價幅度也有所增大,根據廣州鏈家研究院的統計,2017年初客戶整體成功壓價幅度為2.1%,到12月下旬,整體成功壓價幅度為4.0%。
