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做房產(chǎn)中介的，包括新人可能都會(huì)跑盤。但跑盤以后會(huì)不會(huì)通關(guān)？通關(guān)時(shí)能不能把整個(gè)小區(qū)都說(shuō)清楚？一草一木。一磚一瓦。比如某某小區(qū)某某號(hào)樓1102號(hào)住的是李太太.愛人是華為的高管長(zhǎng)期在國(guó)外出差。孩子現(xiàn)在在哪里上大學(xué)？李太太腿腳不好。不能搬重的東西等等這些。對(duì)小區(qū)的了解，經(jīng)紀(jì)人要比小區(qū)的業(yè)主對(duì)小區(qū)更了解。
對(duì)于樓盤信息，我們要了解多少東西呢？項(xiàng)目概況。基本資料。開發(fā)商是誰(shuí)？地理位置在哪兒？他的各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)。建筑的規(guī)劃。還有所有戶型統(tǒng)計(jì)分析。項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。還有周邊項(xiàng)目的對(duì)比情況。項(xiàng)目的定位。所有這些都是我們需要知道的。
首先是這個(gè)小區(qū)的名稱是什么？是否還有新盤在售？售樓處在哪？開發(fā)商是誰(shuí)？這開發(fā)商還開發(fā)過(guò)哪些項(xiàng)目？不同的開發(fā)商有不同的特點(diǎn)。要把這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商的特點(diǎn)要說(shuō)清楚。例如這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商是南方的。非常注重小區(qū)的綠化。小區(qū)里頭有亭臺(tái)樓閣。有大面積的水域。等等，這些。
這個(gè)項(xiàng)目的銷售代理都是哪些公司？她們都有什么樣的特點(diǎn)。都代理銷售過(guò)哪些樓盤？尤其是物業(yè)公司。進(jìn)入二手房階段。物業(yè)的好與壞與房子的保值率有直接的關(guān)系。例如這個(gè)小區(qū)是人車分離。小區(qū)管理是全封閉。小區(qū)四周有紅外線安防、四周有攝像頭。小區(qū)保安24小時(shí)巡邏。種種都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有所影響。
小區(qū)外面的車道。分別是哪幾條路？從小區(qū)到城市里標(biāo)志性的一些地方。例如火車站。例如醫(yī)院學(xué)校。需要多長(zhǎng)時(shí)間？都哪些方式去？交通狀況都怎么樣？有沒有地鐵？每一站的公交都要知道。地鐵是從哪兒開到哪兒的？公交一共有多少站？每個(gè)站點(diǎn)都是在哪兒？都要知道。為什么要知道這些？不是為了看房。是為了告訴你的客戶。你將來(lái)的生活方式是什么樣？上班應(yīng)該怎么去？機(jī)場(chǎng)應(yīng)該怎么去？你的爸爸媽媽應(yīng)該坐什么車？怎么過(guò)來(lái)？所有這些都是生活方式。所以我們應(yīng)該對(duì)商圈里所有的一花一草一木，全部都要知道。
另外數(shù)據(jù)指標(biāo)。這個(gè)項(xiàng)目占地是多少？建筑面積是多少？容積率是多少？綠化率是多少？層高是多少？所有這些都要了如指掌。為什么這個(gè)小區(qū)均價(jià)2萬(wàn)？旁邊那小區(qū)15000。可能就是因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)綠化不一樣。小區(qū)里頭綠植比較多。有大面積的水域。物業(yè)服務(wù)比較好。燈泡壞了。物業(yè)直接上門維修。只收一個(gè)燈泡錢。下水道堵了。物業(yè)上門維修。只收一個(gè)產(chǎn)生的材料費(fèi)。所有這些都要了解。否則你沒有任何數(shù)據(jù)說(shuō)服客戶。也說(shuō)服不了業(yè)主。
每個(gè)商圈都有自己的特點(diǎn)。可能是有好的學(xué)校。可能是這邊有大的公園。也可能是離CBD比較近。要能說(shuō)清楚，這個(gè)商圈是屬于什么樣的板塊？這個(gè)板塊的特點(diǎn)是什么？哦，這個(gè)項(xiàng)目五證兩書是什么時(shí)候出的？ 為什么要知道這個(gè)？因?yàn)橐粋€(gè)大型的樓盤有可能分4期5期來(lái)進(jìn)行開發(fā)。每期可能是不同的時(shí)間入住。里面的配套也都不一樣。就算是同一期的房子，不同的樓,景觀也都不一樣。所以我們要對(duì)每一套房子都要清楚。交房標(biāo)準(zhǔn)也要了解。是精裝還是毛坯？精裝都包括哪些毛坯有包括哪些？小區(qū)公共的位置配套在什么地方？它的大堂。他的電梯。他的外墻。所有都需要了解。
配套方面。上下水用的是鐵的，還是pvc的？還是就像觀塘別墅。用的是銅的。所有東西都不一樣。小區(qū)有什么配套哦，有沒有光纖入戶？有沒有有限電視？有沒有煤氣報(bào)警？有沒有恒溫恒濕？
物業(yè)管理會(huì)影響到二手的房?jī)r(jià)。物業(yè)公司的背景，它的特點(diǎn)是什么？是不是24小時(shí)保安？小區(qū)有沒有紅外線安防？小區(qū)是否攝像無(wú)死角。所有這些都會(huì)影響房?jī)r(jià)。大湖山莊.北京的一個(gè)高端的別墅樓盤。因?yàn)閾Q了一個(gè)物業(yè)比較差。一個(gè)高端的別墅樓盤，四周的紅外安防失效.攝像也比較稀松。有兩三戶業(yè)主丟失東西。使得整個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)下降了20%。很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)間段大量業(yè)主在放盤賣房。 使得大湖山莊的獨(dú)棟和相鄰的長(zhǎng)島瀾橋的雙拼價(jià)格都相近。
戶型。小區(qū)一共有多少種戶型？要對(duì)每種戶型都了如指掌。比如一個(gè)樓盤，有800戶。其中600戶都是兩居。你掌控了兩居室。就等于掌控了這個(gè)小區(qū)。戶型的布局。80平米90平米的比例占了多少？每一棟樓都要知道。這個(gè)小區(qū)為什么三號(hào)樓五號(hào)樓貴？因?yàn)樵谶@個(gè)小區(qū)這兩個(gè)樓是樓王。開窗可以看朝陽(yáng)公園。景觀好。沒有遮擋。是小區(qū) 更 好的位置。所以這種情況下，他價(jià)格就是 更 貴。
你只有做到這個(gè)商圈、這個(gè)小區(qū)的專家。所有的這些都能夠說(shuō)清楚，你的跑盤才是專業(yè)的跑盤，你的服務(wù)才叫專業(yè)的服務(wù)。
